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2024年の住宅着工件数は81.2万戸でした。前年比4.6%減で、ピーク時（1996年の163万戸）の半分を下回っています。さらに2025年には74万667戸と、過去61年間で最低水準を記録しました。「住宅市場は縮んでいる」と言われて久いですが、現場の実感は違います。「着工が減っているのに、なぜか忙しいのに利益が出ない」。この矛盾を、着工統計の内訳から読み解きます。
データで見る住宅市場で都道府県別の着工件数推移を確認できます。
住宅着工件数の推移：50年で半減した市場
【グラフ: 住宅着工件数の推移（1970-2024年）】
国交省「建築着工統計調査」のデータを時系列で見ます。
- 1973年: 190万戸（過去最高）。高度成長期の住宅不足解消
- 1996年: 163万戸（バブル後の回復ピーク。消費増税前の駆け込み含む）
- 2009年: 78.8万戸（リーマンショック後の底）
- 2020年: 81.5万戸（コロナ禍でも底堅い。テレワーク需要で郊外住宅が増加）
- 2024年: 81.2万戸（再び80万戸ラインに接近）
- 2025年: 74.1万戸（過去61年間で最低水準。ついに80万戸を大きく割り込む）
50年で100万戸減りました。ただし減り方は一様ではありません。1996年→2009年の急落（-84万戸）に対し、2009年→2024年は横ばいに近い（+2.4万戸）推移でした。底を打ったように見えましたが、2025年に74万戸へ急落し、減少トレンドが再加速しています。持家・貸家・分譲の構成比が大きく変わっており、「底打ち」は見かけ上のものでした。
80万戸ラインの意味
80万戸は建設業界にとって象徴的な数字です。住宅を手がける建設会社は全国で約10万社。80万戸を10万社で割ると、1社あたり年間8戸になります。元請だけでなく下請も含めた数字ですが、市場の「パイ」がいかに薄いかがわかります。2025年の74万戸で計算すると、1社あたり年間7.4戸まで縮んでいます。
持家・貸家・分譲の構成比転換
2024年の内訳（出典：国交省「建築着工統計調査」）です。
- 持家: 21.5万戸（26%）。前年比-11.2%
- 貸家: 34.0万戸（42%）。前年比+0.8%
- 分譲: 23.7万戸（29%）。前年比-5.3%
持家の崩壊
持家の減少が際立ちます。2000年代初頭には年40万戸あった持家が、半減しました。金利上昇（変動0.5%→固定1.8%前後）が住宅ローンの借入可能額を圧縮し、「買えない層」が増えています。
試算すると、借入額3,500万円・35年返済の場合、金利が0.5%上がると月々の返済額は約7,500円増になります。年間9万円、35年で315万円の負担増です。年収400万円台の世帯がこの差額で審査に通らなくなるケースが出ています。
地方ではさらに深刻です。長崎県の2025年7月の持家着工は前年同月比50%以上の減少でした。人口流出と所得水準の低さが重なり、「地方で家を建てる」層が急速に薄くなっています。
貸家の底堅さ
一方で貸家は底堅い推移を見せています。年34万戸で横ばいを維持している理由は3つあります。
- 相続税対策: 2015年の基礎控除引き下げ以降、土地活用としてのアパート建設が継続
- 単身世帯の増加: 2025年の単身世帯数は約2,000万世帯。全世帯の38%を占めます
- 法人の社宅需要: 外国人労働者の住居確保を含みます
ただし、空き家率は13.8%（2023年、総務省「住宅・土地統計調査」）に達しており、供給過剰の兆候があります。地方のアパート市場は飽和状態で、「建てたが入居者がいない」物件が増加しています。貸家の底堅さがいつまで続くかは不透明です。
分譲の二極化
分譲住宅は「マンション」と「建売」で全く違う動きをしています。
- 分譲マンション: 首都圏の平均価格が1億円を超え（不動産経済研究所 2024年）、供給戸数は減少。ただし1戸あたりの金額が大きいため、市場規模（金額ベース）は縮んでいません
- 建売住宅: 価格上昇で購入者が減り、在庫が積み上がっています。パワービルダーの値引き競争が激化しています
都道府県別の格差：全国平均に意味はない
全国平均の「81.2万戸、前年比4.6%減」という数字は、地方の建設会社にとってほぼ意味がありません。地域差が極端に大きいためです。
2025年7月の都道府県別データ
（出典：国交省「建築着工統計調査」、各県公表値）
- 東京都: 前年同月比+2.1%（マンション需要堅調。再開発エリアの高層マンションが牽引）
- 大阪府: 前年同月比-3.5%（万博関連のホテル建設は増加するが住宅は弱い）
- 愛知県: 前年同月比-5.2%（自動車産業のEVシフトで設備投資に資金が向かう）
- 長崎県: 前年同月比-39.1%（305戸）。人口流出と所得低迷のダブルパンチ
- 熊本県: 前年同月比+15.8%（TSMC関連の従業員住宅需要）
長崎と熊本で54ポイントの差があります。同じ九州内でも、TSMC効果の恩恵を受ける熊本と、人口流出が加速する長崎では全く別の市場です。
九州のTSMC効果
TSMC熊本工場の建設は、九州の建設市場を歪めています。
- 熊本県の住宅着工は+15.8%ですが、これは「TSMCの従業員が住む家」の需要によるものです
- 熊本の地価は上昇し、建設作業員の日当も周辺県より高くなりました
- 長崎・大分・宮崎の建設作業員が熊本に流出。地元の工事が遅延しています
- 「TSMCバブルの恩恵は受けないが、人材流出のデメリットは受ける」という非対称な状況が生まれています
データで見る住宅市場では都道府県別の着工件数推移を確認できます。自社の営業エリアの数字を毎月押さえておく必要があります。
金利上昇の影響：「買えない層」の拡大
日銀のマイナス金利解除（2024年3月）以降、住宅ローン金利は上昇トレンドに入りました。
- 変動金利: 0.3-0.5%（主要行）。据え置きですが、日銀の追加利上げで上昇リスクがあります
- 固定金利（フラット35）: 1.2%→1.8%前後に上昇しています
金利上昇の着工へのインパクト
金利上昇→借入可能額の低下→着工件数の減少という経路は、すでに統計に表れています。
借入額3,500万円・35年返済のケースで、金利別の月々返済額は以下のとおりです。
- 金利0.5%: 月90,855円
- 金利1.0%: 月98,799円（+7,944円）
- 金利1.5%: 月107,164円（+16,309円）
- 金利2.0%: 月115,941円（+25,086円）
金利が0.5%から2.0%に上がると、月々の負担が25,000円増えます。年収400万円台の世帯にとって、この差は住宅ローンの審査に通るか通らないかの分水嶺です。
建設会社側の対応
金利上昇局面で住宅建設会社が取るべき対応は以下のとおりです。
- ZEH（ゼロエネルギー住宅）対応で補助金を活用する提案。「建築費は上がるが、ランニングコストが下がる」という訴求が有効です
- ローコスト住宅の商品ラインナップ強化。ただし価格競争は利益を圧迫するため、限界があります
- 非住宅（倉庫・店舗・福祉施設等）へのポートフォリオ分散
非住宅・リフォーム市場：成長領域はどこか
住宅着工が縮む一方で、非住宅建築とリフォーム市場は拡大しています。
非住宅建築の成長分野
- データセンター: 2024年の着工面積は前年比+38%。クラウド需要の爆発でAWS・Google・Microsoftが日本に大規模投資を進めています
- 物流施設: EC市場の拡大で年間100万m²超の着工が継続しています。冷凍冷蔵倉庫の需要も増加しています
- 半導体工場: TSMC熊本（第1期完成、第2期着工中）、ラピダス北海道。波及効果で周辺のインフラ工事も増加しています
- 再生可能エネルギー: 太陽光発電の設置工事、蓄電池施設の建設
リフォーム市場
- 2025年の市場規模は約7.3兆円（矢野経済研究所 2025年）に達しています。新築の住宅投資額の4割に相当します
- 空き家数は900万戸（2023年、総務省「住宅・土地統計調査」）。空き家リノベーション需要は今後10年で最大の成長分野です
- 省エネ改修補助金（住宅省エネキャンペーン）が追い風です。断熱改修・窓改修で1戸あたり最大200万円が支給されます
住宅着工の減少を嘆くのではなく、非住宅・リフォームへのシフトを定量的に判断する材料が、着工統計の中にあります。
2030年の市場予測：60万戸時代に備える
野村総合研究所の予測（2025年）では、2030年の住宅着工件数は70万戸前後、2040年度には61万戸まで減少するとされています。さらに三菱UFJリサーチ＆コンサルティング（2025年）は、2050年に30万戸台まで半減するとの見通しを示しています。
減少の構造要因
- 人口減少: 2025年の出生数は70万人を割り込む見通しです。世帯数は2030年代にピークアウトします
- 住宅ストックの飽和: 住宅総数6,502万戸に対し世帯数5,588万戸。すでに900万戸が空き家になっています
- 金利の正常化: ゼロ金利は異常値でした。1-2%が「普通の金利」になれば購入能力が低下します
建設会社の数は過剰
60万戸時代が来るとすると、現在の建設会社の数（48万3,700社）は明らかに過剰です。住宅専業で見ると約10万社が年間60万戸を奪い合う計算になります。1社あたり年間6戸。これで経営が成り立つはずがありません。
M&A・廃業による業界再編が加速しています。2025年上半期の建設業M&A件数は113件で過去最多ペースです（出典：日経新聞）。事業譲渡や合併で規模を拡大するか、専門工事に特化してニッチで生き残るかの二択が迫られています。
まとめ：着工統計から経営判断を引き出す
- 全国平均の81.2万戸に意味はありません。自社エリアの都道府県別データを毎月チェックすべきです（データで見る住宅市場）
- 2025年は74万戸に急落。NRI予測では2040年度に61万戸、MURC予測では2050年に30万戸台まで縮小します
- 持家は年-10%超の減少トレンドにあります。注文住宅一本足の経営は危険です
- 金利1.5%で年収400万円台が市場から退出します。ターゲット顧客の購買力を数字で把握する必要があります
- 九州ではTSMCの人材流出効果が深刻です。熊本以外の県は「恩恵なし・デメリットあり」の状況です
- 非住宅（データセンター+38%、物流施設）とリフォーム（7.3兆円市場・空き家900万戸）が成長領域です
- 建設会社48万社は過剰です。M&Aか専門特化か、判断を先送りにできる段階ではありません
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